Nilai Tanah

Perlunya Pedoman yang Baku tentang Nilai Tanah

                          ZNT /Gopries'82

Apa sebenarnya Nilai Tanah itu?

Nilai Tanah dalam konteks pasar properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan dan ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual yang ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan dan kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan.

Menurut Eckert (1990), Nilai adalah merupakan suatu waktu yang menggambarkan harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan penjual.

Dari pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks properti, nilai tanah sama dengan harga pasar tanah.

Sebagaimana yang kita lihat bahwa, disuatu daerah atau wilayah harga pasar tanah sangat bervariasi perbedaanya: ada harga tinggi, harga sedang, dan harga rendah. Harga yang bervariasi ini dipengaruhi oleh beberapa faktor antara lain: Jarak dari pusat kota, ada tidaknya fasilitas jalan, kondisi jalan aspal atau tidak, ada tidaknya fasilitas umum yang lain seperti sekolahan, perkantoran, di wilayah bencana atau tidak (misalnya: wilayah banjir, longsor), dan sebagainya.

Nilai Tanah kaitannya dengan Pemasukan Negara.

Nilai Tanah atau harga tanah dalam transaksi jual beli juga berkaitan dengan pemasukan khas negara yang dibebankan bagi penjual dan pembeli, diantaranya adalah wajib pajak yang harus dibayarkan oleh penjual sebagai Pajak Penghasilan (PPh), dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yaitu bea yang harus dibayarkan akibat diperolehnya suatu hak atas tanah oleh pembeli.

Besar pajak yang wajib dibayarkan oleh penjual sebagai PPh adalah 5% x Nilai Transaksi Jual Beli Tanah (harga tanah), kecuali :

1. Harga tanah atau nilai transaksi lebih rendah dari Nilai tidak Kena Pajak (Rp,60 juta)

2. Penjualan dilakukan dalam rangka untuk pembebasan tanah untuk kepentingan umum.

3. Hibah

4. Waris

Besar bea yang wajib dibayarkan oleh Pembeli sebagai BPHTB adalah 5% x (Nilai Transaksi Jual Beli (NPOP)– Nilai tidak Kena Pajak (NPOP TKP). Catatan : Nilai tidak Kena Pajak (NPOP TKP) ditetapkan secara regional.

Nilai Tanah kaitannya dengan Pengadaan Tanah untuk pemberian gantirugi,

Meski nilai tanah adalah merupakan harga pasar yang menjadi ketetapan dan kesepakatan secara wajar antara penjual dan pembeli, terkadang banyak dan sering terjadi bahwa bila tanah tersebut dibutuhkan oleh suatu instansi pemerintah atau perusahaan swasta untuk kepentingan umum misalnya: untuk pembangunan saluran banjir kanal, pembangunan jalan tol atau jalan lingkar, pembangunan pembangkit listrik, dan lain sebagainya, si pemilik tanah meminta harga sebagai nilai gantirugi sangat-sangat tidak wajar yang jauh lebih besar dan berlipat-lipat dari harga pasar, atau sebaliknya pemerintah atau perusahaan swasta dengan sewenang-wenangnya memberikan gantirugi yang jauh lebih kecil dari harga pasar atau nilai tanah tersebut. Apa yang terjadi ? rasa keadilan tidak ada. Tidak adanya kesepakatan harga tanah tersebut akan berakibat tertundanya pembangunan, dan atau pembangunan tidak terealisasi. Hal ini semua karena tidak adanya standarisasi nilai tanah yang baku, paling tidak sebagai pedoman untuk menyelesaikan permasalahan tersebut di atas.

Dengan dikeluarkannya Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor 3 Tahun 2007, setidaknya akan terjawab permasalahan tersebut. Karena di dalamnya mengatur bahwa untuk menentukan nilai tanah sebenarnya dapat berpedoman pada variabel-variabel seperti lokasi dan letak tanah, status tanah, peruntukan tanah, kesesuaian pengguanaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah atau kota yang telah ada, sarana dan prasarana yang tersedia dan faktor lainnya yang mempengaruhi harga tanah. Dan jika dikaitkan dengan teori yang ada nilai sebenarnya adalah nilai pasar.

Sekedar uneg-uneg: Prihartanto